Η ιστορική στιγμή για τα χωριά μας

Με νέα νομοθετική ρύθμιση διατηρούνται τα υφιστάμενα όρια δόμησης στο 93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, με την Πέλλα να πρωταγωνιστεί στην εφαρμογή της – Κατοχυρώνονται περιουσιακά δικαιώματα και ενισχύεται η περιφέρεια – Δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία από το ΥΠΕΝ – «Λύνεται μία μεγάλη εκκρεμότητα δεκαετιών», τόνισε ο Πρωθυπουργός

Η αναμονή έφτασε στο τέλος της. Οι ιδιοκτήτες οικοπέδων και γης στους μικρούς οικισμούς της χώρας, και ειδικότερα στον Νομό Πέλλας, μπορούν πλέον να αισθανθούν ανακούφιση. Μία νέα νομοθετική ρύθμιση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έρχεται να βάλει τάξη σε ένα ζήτημα που επί δεκαετίες προκαλούσε αβεβαιότητα, ανασφάλεια και πολεοδομική αδράνεια: την οριοθέτηση των μικρών οικισμών. Η ρύθμιση αυτή, που αποτελεί ορόσημο για την περιφέρεια, διατηρεί τα υφιστάμενα όρια σε χωριά με πληθυσμό έως 700 κατοίκους –δηλαδή τη συντριπτική πλειοψηφία των οικισμών της Πέλλας– ενώ παράλληλα παρέχει ευνοϊκότερες συνθήκες δόμησης για τους μεγαλύτερους οικισμούς έως 2.000 κατοίκους. Παρουσιάστηκε χθες στον Πρωθυπουργό, Κυριάκο Μητσοτάκη, ο οποίος έκανε λόγο για την επίλυση «μιας μεγάλης εκκρεμότητας που ταλαιπωρούσε τον πληθυσμό της υπαίθρου». Για την Πέλλα, η εφαρμογή αυτής της ρύθμισης σηματοδοτεί μια νέα εποχή για την οικιστική και οικονομική ανάπτυξη των χωριών της.

Το τέλος μιας Οδύσσειας: Η Πέλλα στον πυρήνα των εξελίξεων

Το ζήτημα της οριοθέτησης των μικρών οικισμών αποτελεί μια χρόνια πληγή για την ελληνική ύπαιθρο. Από τη δεκαετία του 1980, με τις πρώτες προσπάθειες οριοθέτησης μέσω αποφάσεων Νομαρχών, μέχρι τις πρόσφατες ακυρωτικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) το 2017 και το 2019, η πολεοδομική αβεβαιότητα ήταν ο κανόνας. Χιλιάδες ιδιοκτήτες σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων ζούσαν με τον φόβο ότι η περιουσία τους θα χάσει την οικοδομησιμότητά της, ή ότι θα αντιμετωπίσουν σοβαρά προβλήματα σε περίπτωση μεταβίβασης ή αξιοποίησης. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα την αναστολή επενδύσεων, την έλλειψη κινήτρων για παραμονή ή επιστροφή στην περιφέρεια, και εν τέλει, την επιδείνωση του δημογραφικού προβλήματος.

Ο Νομός Πέλλας, με το πλήθος των παραδοσιακών και μη οικισμών του, οι οποίοι στην πλειονότητά τους έχουν πληθυσμό κάτω των 700 κατοίκων, βρέθηκε στο επίκεντρο αυτής της αβεβαιότητας. Οι τοπικές αρχές, οι Δήμοι, οι αναπτυξιακοί σύλλογοι και οι κάτοικοι του νομού είχαν εκφράσει επανειλημμένα τις ενστάσεις και τις ανησυχίες τους για το ενδεχόμενο αλλαγής των ορίων. Η φωνή τους, σε συνδυασμό με τις πανελλαδικές αντιδράσεις, έφτασε μέχρι την κυβέρνηση. Και το ΥΠΕΝ, αναγνωρίζοντας την κρισιμότητα της κατάστασης, έκανε πίσω από αρχικές σκέψεις που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε περαιτέρω επιβάρυνση.

Η χθεσινή κατάθεση της νέας νομοθετικής ρύθμισης στη Βουλή, μετά από σύσκεψη του Πρωθυπουργού με τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρο Παπασταύρου, και τον Υφυπουργό, Νίκο Ταγαρά, σηματοδοτεί μια ιστορική στιγμή. Ουσιαστικά, το ΥΠΕΝ διατηρεί τα υφιστάμενα όρια σε περισσότερους από εννέα στους 10 μικρούς οικισμούς, προστατεύοντας έτσι τα περιουσιακά δικαιώματα και δίνοντας νέα πνοή στη δημογραφική και οικονομική προοπτική της περιφέρειας. Για τους κατοίκους της Πέλλας, αυτό μεταφράζεται σε ασφάλεια, εμπιστοσύνη και, κυρίως, τη δυνατότητα να σχεδιάσουν το μέλλον τους στον τόπο τους χωρίς τον φόβο πολεοδομικών εμποδίων.

Δύο εργαλεία για ένα νέο πολεοδομικό τοπίο: Η εφαρμογή στην Πέλλα

Η νέα ρύθμιση δεν είναι μια απλή διατήρηση του status quo. Έρχεται με δύο νέα, ευέλικτα και στοχευμένα πολεοδομικά εργαλεία, σχεδιασμένα για να καλύψουν τις ιδιαιτερότητες κάθε κατηγορίας μικρών οικισμών. Η εφαρμογή τους στην Πέλλα αναμένεται να είναι καταλυτική.

1. Η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ): Το «δίχτυ ασφαλείας» για την Πλειοψηφία των Χωριών της Πέλλας

Το πρώτο και πιο κρίσιμο εργαλείο για τον Νομό Πέλλας είναι η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ). Αυτό αφορά άμεσα τη συντριπτική πλειοψηφία των κοινοτήτων του νομού, δηλαδή όσες έχουν πληθυσμό έως 700 κατοίκους. Είναι χαρακτηριστικό ότι στην Πέλλα, ελάχιστοι οικισμοί ξεπερνούν τους 700 κατοίκους, πράγμα που σημαίνει ότι σχεδόν το σύνολο των χωριών του νομού θα ενταχθεί αυτόματα στην κατηγορία της ΖΑΟ.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Σημαίνει ότι για αυτούς τους οικισμούς, η ρύθμιση διασφαλίζει τη δυνατότητα δόμησης έως τα σημερινά όρια, όπως αυτά είχαν χαραχθεί πριν από δεκαετίες. Ουσιαστικά, κατοχυρώνεται πολεοδομικά περίπου το 93% όλων των οικισμών της επικράτειας κάτω των 2.000 κατοίκων. Για τους κατοίκους της Πέλλας, αυτό είναι μια τεράστια ανακούφιση. Ιδιοκτήτες που είχαν οικοδομήσιμα οικόπεδα εντός των παλαιών ορίων, τα οποία κινδύνευαν να χαρακτηριστούν “εκτός σχεδίου” ή “μη οικοδομήσιμα”, διατηρούν πλέον πλήρως τα δικαιώματά τους.

Πέρα από τη διατήρηση των υφιστάμενων ορίων, το εργαλείο της ΖΑΟ προσφέρει και μια σημαντική ευελιξία. Προβλέπεται η δυνατότητα, κατά την οριοθέτηση των οικισμών στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», να διευρύνεται το όριό τους πέραν της Ζώνης Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για περιπτώσεις όπου τα παλαιά όρια μπορεί να ήταν περιοριστικά ή να μην κάλυπταν πλήρως τις αναπτυξιακές ανάγκες του οικισμού. Επιπλέον, στη Ζ.Α.Ο. άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Αυτό το εύρος στην αρτιότητα είναι κρίσιμο, καθώς επιτρέπει την αξιοποίηση οικοπέδων ποικίλων μεγεθών, προσαρμοσμένων στις τοπικές συνθήκες και την υφιστάμενη δόμηση, χωρίς να επιβάλλει άκαμπτους περιορισμούς που θα δημιουργούσαν εκ νέου προβλήματα.

2. Η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ): Ευελιξία για τους μεγαλύτερους οικισμούς

Το δεύτερο εργαλείο, η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ), θα καλύπτει οικισμούς με 701 έως 2.000 κατοίκους. Αν και η Πέλλα διαθέτει λιγότερους οικισμούς αυτής της κατηγορίας, η ρύθμιση παραμένει σημαντική για την ισόρροπη ανάπτυξη ολόκληρου του νομού. Η ΠΕΧ προβλέπει ευνοϊκότερες πρόνοιες σε σύγκριση με την εκτός σχεδίου δόμηση, γεγονός που είναι εξαιρετικά σημαντικό.

Συγκεκριμένα, στους οικισμούς αυτούς, εισάγεται η δυνατότητα κατά την οριοθέτησή τους στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να καθορίζεται ως Π.Ε.Χ. η περιοχή εκείνη που εκτείνεται πέραν της Ζώνης Β1 και φτάνει έως το σημερινό όριο του οικισμού. Στην Π.Ε.Χ., άρτια θα θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μ. σε κοινόχρηστη οδό.

Αυτή η ρύθμιση είναι καθοριστική διότι, ενώ το ΣτΕ είχε απορρίψει τη “ζώνη Γ” (την περιφερειακή ζώνη επέκτασης των οικισμών), η ΠΕΧ έρχεται να καλύψει αυτό το κενό, προσφέροντας ένα νομικό πλαίσιο για τη δόμηση σε αυτές τις περιοχές με σαφείς όρους. Αντί να αντιμετωπίζονται ως απλές “εκτός σχεδίου” εκτάσεις με αυστηρούς περιορισμούς, η ΠΕΧ αναγνωρίζει την οργανική τους σύνδεση με τον οικισμό και επιτρέπει μια πιο ομαλή και ελεγχόμενη ανάπτυξη, με κίνητρα για την προσέλκυση νέων κατοίκων και επενδύσεων.

Η ιστορική στιγμή για τα χωριά μας

Η πολιτική βούληση: «Λύνεται μία σημαντική αβεβαιότητα»

Η πολιτική ηγεσία της χώρας υποδέχθηκε με ικανοποίηση τη νέα ρύθμιση, αναδεικνύοντας τη σημασία της για το μέλλον της ελληνικής υπαίθρου. Ο Πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, συνεχάρη το Υπουργείο Περιβάλλοντος «για τις συνολικές πρωτοβουλίες που έχει αναλάβει στα κρίσιμα ζητήματα του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας». Ο Πρωθυπουργός υπογράμμισε ότι «δρομολογείται ένα εξαιρετικά φιλόδοξο σχέδιο, όπου η χώρα για πρώτη φορά θα αποκτήσει ειδικά χωροταξικά πλαίσια σε ολόκληρη την επικράτεια».

Ειδικά για τους οικισμούς, ο κ. Μητσοτάκης τόνισε: «Και στα πλαίσια αυτής της πολύ μεγάλης μεταρρύθμισης, ερχόμαστε και επιλύουμε και το ζήτημα το οποίο απασχόλησε πολύ την κοινή γνώμη πρόσφατα, με τα όρια των οικισμών, όπου υπήρχε και αρκετή παραπληροφόρηση σχετικά με το τι κάνει και με το τι δεν κάνει το Προεδρικό Διάταγμα το οποίο δημοσιεύθηκε σχετικά πρόσφατα». Η αναφορά στην «παραπληροφόρηση» είναι σημαντική, καθώς όντως είχε δημιουργηθεί ένα κλίμα σύγχυσης και φόβου σχετικά με τις επιπτώσεις των προηγούμενων ρυθμίσεων και των δικαστικών αποφάσεων. Η νέα ρύθμιση έρχεται να αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη και να προσφέρει σαφήνεια.

Σχολιάζοντας την ουσία της ρύθμισης, ο Πρωθυπουργός επανέλαβε τη διπλή της προσέγγιση: «Για όλους τους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων, πρακτικά τη συντριπτική πλειοψηφία των οικισμών της χώρας, ουσιαστικά θα διατηρηθούν τα υφιστάμενα όρια, όπως αυτά χαράχθηκαν πριν από κάποιες δεκαετίες, άρα δεν αλλάζει απολύτως τίποτα». Για την Πέλλα, αυτή η δήλωση είναι η επιβεβαίωση ότι τα χωριά του νομού δεν θα βρεθούν αντιμέτωπα με δυσάρεστες εκπλήξεις. «Και για εκείνους τους οικισμούς μεταξύ 700 και 2.000 κατοίκων θα δημιουργηθεί ένα ευέλικτο εργαλείο το οποίο θα επιτρέπει τη δόμηση και στα τμήματα τα οποία καταλαμβάνουν ουσιαστικά την υφιστάμενη ζώνη Γ, με μεγαλύτερη ευελιξία από αυτή που προβλέπεται σήμερα στην εκτός σχεδίου δόμηση», πρόσθεσε. «Οπότε, νομίζω ότι για ένα πολύ μεγάλο κομμάτι του ελληνικού πληθυσμού της υπαίθρου λύνεται μία σημαντική αβεβαιότητα, μία εκκρεμότητα».

Το όραμα του ΥΠΕΝ: Δημογραφική ανάταση και ενίσχυση της περιφέρειας

Ο Υπουργός Περιβάλλοντος, Σταύρος Παπασταύρου, από την πλευρά του, τόνισε ότι η νέα νομοθετική ρύθμιση «λαμβάνει υπόψη τις ανάγκες ενίσχυσης της υπαίθρου και τη μεγάλη δημογραφική πρόκληση». Είναι γεγονός ότι η ελληνική περιφέρεια αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα συρρίκνωσης πληθυσμού, ιδίως των νέων. Η αδυναμία αξιοποίησης των περιουσιών, η γραφειοκρατία και η πολεοδομική ασάφεια λειτουργούσαν ως αποτρεπτικός παράγοντας για τη δημιουργία νέων οικογενειών και επιχειρήσεων στα χωριά.

Ο κ. Παπασταύρου υπενθύμισε τις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ, οι οποίες είχαν δημιουργήσει «πολεοδομική αδράνεια» και «πολεοδομική ανασφάλεια» σε εκατοντάδες οικισμούς. Το Προεδρικό Διάταγμα του περασμένου Απριλίου, αν και οδηγούσε σε ασφάλεια δικαίου, άφηνε ανοιχτό το ζήτημα των περιφερειακών τμημάτων των οικισμών. «Αυτό επιλύουμε», σημείωσε ο Υπουργός, «με την εισαγωγή δύο νέων πολεοδομικών εργαλείων: για τους οικισμούς έως 700 κατοίκους διασφαλίζεται η δυνατότητα δόμησης μέχρι το σημερινό τους όριο, με το πολεοδομικό εργαλείο της ζώνης ανάπτυξης οικισμού, για λόγους αντιμετώπισης του δημογραφικού και ενίσχυσης της περιφέρειας. Αλλά και για τους υπόλοιπους οικισμούς, από 701 κατοίκους έως 2.000, προβλέπεται το πολεοδομικό εργαλείο της περιοχής ελέγχου χρήσεων, η οποία αντιμετωπίζει με ευνοϊκότερο τρόπο τη δόμηση σε σχέση με την εκτός σχεδίου».

Η έμφαση στη δημογραφική πρόκληση και την ενίσχυση της περιφέρειας υπογραμμίζει την ευρύτερη στρατηγική πίσω από αυτή τη ρύθμιση. Δεν πρόκειται απλώς για ένα τεχνικό ζήτημα πολεοδομίας, αλλά για μια κίνηση που στοχεύει στην αναζωογόνηση της υπαίθρου, στην παροχή κινήτρων για παραμονή και εγκατάσταση νέων ανθρώπων, και στην αξιοποίηση του αναπτυξιακού δυναμικού των τοπικών κοινωνιών. Για την Πέλλα, αυτό σημαίνει ενίσχυση του αγροτικού τομέα, ανάπτυξη του αγροτουρισμού, και προσέλκυση μικρών επιχειρήσεων που θα δημιουργήσουν θέσεις εργασίας.

Μέρος μιας ευρύτερης μεταρρύθμισης: Το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης»

Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι η συγκεκριμένη νομοθετική παρέμβαση δεν είναι αποσπασματική. Αντιθέτως, αποτελεί αναπόσπαστο μέρος μίας ευρύτερης πολεοδομικής μεταρρύθμισης που συντελείται αυτή τη στιγμή στη χώρα μας. Το ΥΠΕΝ προχωρά στην κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας –ένα τιτάνιο έργο που θα απλοποιήσει και θα εκσυγχρονίσει το θεσμικό πλαίσιο– και, κυρίως, εκπονεί το φιλόδοξο πρόγραμμα πολεοδομικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» για όλη την επικράτεια.

Αυτό το πρόγραμμα, με προϋπολογισμό που αγγίζει το ένα δισεκατομμύριο ευρώ από πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, φιλοδοξεί να βάλει, για πρώτη φορά, τάξη στον χώρο με σαφείς κανόνες. Περιλαμβάνει:

• 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για 731 Δημοτικές Ενότητες.
• 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για 99 Δημοτικές Ενότητες.
• 12 Αυτοτελείς Μελέτες Οριοθέτησης Οικισμών.
• Αυτοτελή Μελέτη για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.).
• Αυτοτελή Μελέτη Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών.

Το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» είναι η «μεγάλη εικόνα» μέσα στην οποία εντάσσεται η σημερινή ρύθμιση για τους μικρούς οικισμούς. Η ολοκλήρωσή του θα δημιουργήσει ένα σύγχρονο και ολοκληρωμένο πολεοδομικό πλαίσιο που θα καθορίζει τις χρήσεις γης, τους όρους δόμησης και την προστασία του περιβάλλοντος σε κάθε γωνιά της Ελλάδας. Αυτό σημαίνει ότι και η Πέλλα, ως μέρος αυτής της εθνικής προσπάθειας, θα αποκτήσει σαφείς και μακροπρόθεσμους κανόνες, γεγονός που θα ενισχύσει τη βιώσιμη ανάπτυξη και θα προστατεύσει το μοναδικό φυσικό και πολιτιστικό της περιβάλλον.

Η ιστορική στιγμή για τα χωριά μας

Συμπέρασμα: Μια νέα εποχή για την Πέλλα

Η νέα νομοθετική ρύθμιση για τους μικρούς οικισμούς δεν είναι απλώς μια διευθέτηση ενός τεχνικού προβλήματος. Είναι μια πολιτική απόφαση με βαθιές κοινωνικές και οικονομικές προεκτάσεις. Για την Πέλλα, έναν νομό με έντονο αγροτικό χαρακτήρα και πληθώρα μικρών κοινοτήτων, η ρύθμιση αυτή αποτελεί μια ιστορική ευκαιρία.

Η διατήρηση των υφιστάμενων ορίων και η παροχή ευνοϊκότερων όρων δόμησης εξαλείφουν την αβεβαιότητα, προστατεύουν την περιουσία των πολιτών και δίνουν κίνητρα για επενδύσεις και ανάπτυξη. Η Πέλλα μπορεί πλέον να εκμεταλλευτεί πλήρως το δυναμικό των οικισμών της, να ενισχύσει τον αγροτικό της τομέα, να αναπτύξει τον τουρισμό και να προσφέρει ένα ελκυστικό περιβάλλον για τους νέους που επιθυμούν να παραμείνουν ή να επιστρέψουν στον τόπο τους.

Το «τέλος» στην πολεοδομική ανασφάλεια ανοίγει τον δρόμο για μια «ανάσα» ανάπτυξης, προόδου και ευημερίας για τους κατοίκους της Πέλλας. Το μόνο που απομένει είναι η άμεση εφαρμογή των νέων διατάξεων και η συνεργασία όλων των φορέων, κρατικών και τοπικών, για να αξιοποιηθεί στο έπακρο αυτή η νέα, θετική προοπτική. Η Πέλλα πρωτοπορεί στην εφαρμογή αυτής της ρύθμισης, καθιστώντας τα χωριά της πρότυπο για την αναγέννηση της ελληνικής υπαίθρου.

Η ιστορική στιγμή για τα χωριά μας